【头条】重庆“带押过户”一月余，业主为啥直呼“办起来伤神”？

2022年10月，重庆开始试运行二手房“带押过户”登记模式。

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近半年的摸索后，2023年3月，重庆开始全面推行二手房双预告“带押过户”。

“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

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截至2023年3月31日，重庆农商行已受理存量房“带押过户”二手房贷业务139笔、贷款金额6995万元。近日，北碚区、荣昌区等区县也陆续完成首例二手房“带押过户”登记，看似一片祥和。

“我们公司已经停止办理带押过户了！”重庆一房产经纪人告诉记者。“带押过户”的好处显而易见，但刚全面推行一个多月时间，就有中介开始叫苦，到底是怎么回事呢？

这个众望所归的政策为何执行困难？

支持限定银行

只能在同一家办理

据重庆市规划和自然资源局介绍，目前重庆有工、农、中、建、交、邮储六家国有大型商业银行以及哈尔滨银行、重庆银行、重庆农商行、重庆三峡银行等股份行及城商行开始办理“带押过户”，贷款利率与房贷利率一致。

像招商银行、华夏银行、兴业银行、民生银行、成都银行等银行暂不支持，从根本上限制了一部分办理人群。

需注意的是，现阶段，买房人申请贷款和卖房人原贷款行必须是同一家银行。也就是说，相关业务只能在一家银行内办理。有些银行更为苛刻，仅支持在同一支行转贷。

对此，记者咨询了部分银行的办理情况。

三峡银行工作人员称，“带押过户”在推进中，但具体流程还没下来。有需要办理的客户只能先去找客户经理，看自己是否符合条件办理，能不能办理。并且，最好在同一银行同一支行办理。

哈尔滨银行的工作人员称，针对存量房产的“带押过户”，顺利的话，办理流程在7-10天。可在银行的不同支行进行转贷。

“三价合一”限制下

流程长来，资金成本高了

据了解，办理“带押过户”只需要三步。在确定该银行能做“带押过户”后，第一步是在网上办理双预告登记；第二步是买卖双方到不动产登记中心现场办理过户，同时预告抵押权转正式抵押权自动完成；第三，银行按约完成放款、还款、尾款支付等房款结算，网上办理原来的抵押权注销。

“但往往就卡在了第二步！”从事二手房交易多年的宋先生告诉记者，“带押过户”有一个非常苛刻的要求，就是三价合一。

“肯定需要三价合一，不然没法办理。”记者咨询渝北区不动产登记中心的工作人员，如是回复。

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什么是三价合一？

“三价”即成交价、国土局计税价、银行贷款评估价。

成交价，由买卖双方敲定的二手房成交价；

国土局计税价即网签备案合同价，房子过户前在房地产信息系统网签备案，用以计算税费。在以前的二手房交易中，许多人为省下税费，都会按照房管局最低计税指导价填写，也就是常说的“阴阳合同”；

银行贷款评估价，银行对抵押房产的资产价值进行的评估，一般等于真实成交价。而在交易中，有的会让评估价高于真实成交价，这样就让贷款额度增加，变相降低了首付。

以往的话，如果按照一套200万成交价的房子为例，一般会让评估价略高，做到220万左右，让网签价略低，180万左右。

宋先生指出，在实际的执行过程中，银行一般看评估价，进行贷款额度的发放，但不动产登记中心需要“三价合一”。遇到“三价不合一”的问题后，就需要重新走流程，重新准备资料，重新进行价格的报备。

顺利的话，也就需要7-10天，但大多数情况都比较复杂，可能需要两个多月时间。时间跨度一旦拖长，也会造成资金成本。

对卖家而言，在流程走完之前，仍需要正常还贷款，本金+利息，而房贷在前期先还的绝大多数都是利息。流程时间长了，卖方可是实打实的要多付出1-2月的利息成本。

此外，“带押过户”还有一项要求是，卖方剩余的贷款金额需要小于此次房屋的签约价格。也就是说，如果卖家剩50万贷款未还，买家的贷款金额不能低于50万。若买家只想贷款40万，那么就还得卖家提前还款10万。

对买家而言，“三价合一”限制下，必须磋商出一个最终价格，大多只有按照成交价来执行。这样一来，交易税费增加，不能做阴阳合同了。但对行业的发展来看，无疑是正面向上的。

其次是，如果买家首付有限，高评高贷不能操作的话，首付成本就高了。比如70万的房子，若做高评估价到100万，最后相当于0首付买了房子。

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交易流程繁琐

新政策推进尚需时日

总体来看，“带押过户”没那么简单，需要不动产登记部门、银行、买方、卖方等多方密切配合。

“前段时间，我给一个客户做带押过户，还不属于情况很复杂的，都跑了好几趟，花费了一个半月时间，太折腾了。”宋先生告诉记者，现在政策还不够完善，大部分中介推行的积极性都不高。

据悉，除了时间长，交易流程也挺繁琐。办理“带押过户”，往往需要银行作为抵押权人出具多项材料。据渝中区不动产登记事务中心一名工作人员介绍，含有抵押权的房产在过户时，需要双方银行的经办人出席，且卖方银行还需要出具相关材料，如营业执照复印件、委托书、同意不动产再次转让的文件等。

“还需要提供很多证明资料，比如房屋结构图、消防示意图等。有的业主房子因年限久远，都找不到这些资料了。”宋先生说。

此外，记者了解到，办理“带押过户”还要满足多项基本条件，抵押权就是其中一个的硬性要求。比如说卖方房屋存在二抵、私人抵押、公积金贷款、经营性贷款等，这中间的风险不好把握，银行往往会委婉“劝退”客户。

业内人士表示，“带押过户”的政策比较好，能大幅度降低交易风险，极大缩短交易时间，但政策的广泛推行，特别是一些实施细则问题，还需要多部门逐步完善和细化。

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